Kleines Lexikon zur Baufinanzierung

Ablösung

Ersetzt ein Kreditnehmer ein vorhandenes Baufinanzierungsdarlehen durch eine neues, bezeichnet man dies in der Baufinanzierung als Ablösung. Im Rahmen dieser auch Umschuldung genannten Maßnahme werden kürzere Darlehen mit hohen Zinssätzen in langfristige Darlehen mit niedrigeren Zinsen umgewandelt. Wenn beispielsweise ein Girokonto überzogen wird, muss der Kontoinhaber einen sehr teuren Überziehungskredit in Anspruch nehmen. Ersetzt der Kreditnehmer diesen Überziehungskredit durch einen Ratenkredit mit geringeren Zinsen, handelt es sich hierbei um eine typische Umschuldung.

Einer der wichtigsten Umschuldungstermine in der Baufinanzierung ist der Zeitpunkt, an dem der Darlehensvertrag endet. Da in der Baufinanzierung ein Annuitätendarlehen üblicherweise nur über 10 und nicht über 30 Jahre läuft, muss oft bereits nach 10 Jahren ein neuer Darlehensvertrag abgeschlossen werden. Im Bereich der Baufinanzierung spricht man hier von Ablösung.

Auszahlungsvoraussetzungen

Der Darlehensnehmer muss bestimmte Auflagen, auch Auszahlungsvoraussetzungen genannt, erfüllen, um sein Darlehen ausgezahlt zu bekommen. Im Rahmen der Baufinanzierung ist einem Kreditinstitut die Besicherung mit dem Grundpfandrecht an der Immobilie besonders wichtig.

Baufinanzierung

Unter Baufinanzierung versteht man alle möglichen Finanzierungsformen für den Kauf oder Neubau einer Immobilie. Das Annuitätendarlehen (Hypothekendarlehen), das Bauspardarlehen und das Versicherungsdarlehen sind die wichtigsten Darlehensformen in der Baufinanzierung. Die Baufinanzierung ist somit quasi die Gesamtheit aller verschiedenen Finanzierungsarten für die gekaufte Immobilie. Ein gewisser Prozentsatz der Gesamtkaufsumme muss meist als Eigenkapital vom Kunden eingebracht werden, während die restliche Summe von den Kreditinstituten zu unterschiedlichen Konditionen finanziert wird. Erhält ein Kreditinstitut bei einer Baufinanzierung durch ein Annuitätendarlehen mit seiner Kreditschuld den ersten Rang im Grundbuch, das heißt, dass es bei einer Zwangsversteigerung vorrangig Geld erhalten würde, dann verfügt dieses sogenannte 1a-Darlehen über bessere Zinskonditionen als das darauffolgende 1b-Darlehen, welches nicht so gut durch den Wert einer Immobilie abgesichert ist.

Bauspartarif

Bereits beim Vertragsabschluss wird der Bauspartarif eines Bausparvertrags fixiert. Der Bauspartarif bestimmt die Guthabenzinsen, die späteren Darlehenszinsen und den kompletten Kreditverlauf. Außer den auf eine Baufinanzierung ausgerichteten Bauspartarifen, existieren auch Tarife, die nur einem Ansparziel dienen. Ein Bausparvertrag muss also nicht zwangsläufig für eine Baufinanzierung verwendet werden, sondern kann stattdessen auch ein reines Anlageziel verfolgen.

Darlehenszins

Der Darlehenszins ist maßgeblich für die Gesamtkosten eines Darlehens. Er wird in Prozent angegeben, anhand des Darlehensnominalbetrags berechnet und deshalb auch Nominalzins genannt. Außer ihm müssen zudem Gebühren für den Darlehensabschluss gezahlt werden und bei einem Baufinanzierungsdarlehen zusätzlich noch die Kosten für die Ermittlung des Objektwertes. Diese Kosten werden mit dem Nominalzins im effektiven Jahreszins aufgezeigt, der daher als die entscheidende Vergleichsgröße für Darlehen gilt.
 

Eigenkapital

Ein Immobilienerwerb oder –bau kann meist nicht ausschließlich aus eigenen Mitteln finanziert werden, neben dem Eigenkapital muss fast immer auch eine ausreichende Menge an Fremdkapital mobilisiert werden. Eine Immobilie stellt für die meisten Menschen die größte Anschaffung ihres Lebens dar und ist zumeist nur über eine gute Baufinanzierung finanzierbar.

Darlehen im fünfstelligen Bereich, die für eine Baufinanzierung benötigt werden, werden von Banken allerdings nur bewilligt, wenn der Kreditnehmer mindestens 20 Prozent der Gesamtsumme des Baufinanzierungsdarlehens als Eigenkapital erbringen kann. Bevor ein Kreditinteressierter einen Termin mit einer Bank vereinbart, sollte daher eine Aufstellung über das verfügbare Eigenkapital ausgearbeitet werden.

Zum Eigenkapital werden das Bargeld und alle kurzfristig verfügbaren Gelder gezählt. Dazu gehört das Guthaben bei der Bank, beispielsweise Guthaben auf Giro- und Tagesgeldkonten, Sparbuchguthaben und alle Termingelder mit weniger als einem Jahr Laufzeit. Auch unbelasteter Grundbesitz, den man verkaufen kann, gehört zum Eigenkapital, ebenso wie Schenkungen oder zinslose beziehungsweise zinsgünstige Darlehen vom Arbeitgeber oder Verwandten. Geldforderungen, die der potentielle Darlehensnehmer einem Dritten gegenüber hat und mit deren Rückzahlung zu rechnen ist, werden ebenfalls zum Eigenkapital dazugerechnet. Zusätzlich werden Lebensversicherungen und Guthaben aus Bausparverträgen zum Eigenkapital gezählt.

Eine Spezialform des Eigenkapitals ist bei einer Baufinanzierung der Eigenkapitalersatz, der hauptsächlich aus Eigenleistungen besteht. Dies sind Arbeiten am Haus, die der Darlehensnehmer selbst übernehmen möchte. Viele Kreditnehmer setzen diese Eigenleistungen sehr hoch an, da sie glauben, viele Arbeiten am Haus selbst bewerkstelligen zu können. Meist stellt sich aber nach kurzer Zeit heraus, dass doch ein Fachmann benötigt wird. Bei zu hoch eingeschätzten Eigenleistungen kann der Baufinanzierungsplan für die Immobilie dann eventuell nicht mehr erfüllt werden. Die Eigenleistung sollte daher eher zu niedrig als zu hoch eingeschätzt werden.

Eigenleistungen

Um die finanzielle Belastung bei einem Bauvorhaben zu senken, entschließen sich viele zukünftige Bauherren Eigenleistungen zu erbringen. Diese auch  "Muskelhypothek" genannten Eigenleistungen sind eine Möglichkeit, die Kosten einer Baufinanzierung in Grenzen zu halten. Unter Eigenleistungen versteht man auch die Leistungen, die von Angehörigen, Freunden, Nachbarn oder Arbeitskollegen erbracht werden, um die Baukosten zu reduzieren.

Diese Leistungen werden in der Regel bei der Berechnung der Baufinanzierung als Eigenkapitalanteil anerkannt, erfordern jedoch einiges an handwerklichem Geschick und viel Zeit.

Um festzustellen, welche Höhe die Eigenleistungen haben dürfen, müssen zunächst die Gesamtbaukosten bekannt sein. Anhand des Baukostenplans kann errechnet werden, welche Arbeiten am Haus in Eigenleistung erbracht werden können und wie viel sich auf diese Art und Weise für die Baufinanzierung einsparen lässt.

Häufig entstehen 50 Prozent der Baukosten beim Rohbau für Erd-, Mauer- und Betonarbeiten und für Arbeiten von Zimmerern und Dachdeckern. Bei diesen Arbeiten ist der Lohnkostenanteil eine entscheidende Größe, so dass hier durch Eigenleistungen viel eingespart werden kann. Viele dieser Arbeiten sind jedoch nur mit entsprechendem fachlichen Wissen und Können durchführbar und können daher nicht ohne weiteres als Eigenleistung angerechnet werden.
 

Insbesondere bei Ausbauarbeiten kann der Bauherr einiges in Eigenleistung erbringen. Doch sollte sich kein Bauherr überschätzen, im Nachhinein fehlt sonst das Geld um Fremdleistungen zu finanzieren und die Baufinanzierung kann gefährlich ins Wanken geraten.

Zu den häufigsten Eigenleistungen beim Hausbau zählen das Verlegen von Fliesen und Bodenbelägen sowie Malerarbeiten.

Für den Bauherrn und alle freiwilligen Helfer sollte ein entsprechender Versicherungsschutz abgeschlossen werden.

Kreditinstitute gestatten normalerweise bis zu 15 Prozent Eigenleistungen an den gesamten Baukosten, die bei der Baufinanzierung in das Eigenkapital mit einfließen. Die Summe aus Eigenleistungen und Eigenkapital sollte zusammen etwa ein Viertel der Anschaffungskosten der Immobilie betragen.
    

Festzinsdarlehen

Bei der Baufinanzierung sind sogenannte Festzinsdarlehen die Regel. Es besteht dabei für einen festgelegten Zeitraum eine Zinsbindung. Der Zins wird somit nicht an den aktuellen Marktzins angepasst.

Grundschulddarlehen

Als Grundschulddarlehen wird ein Baufinanzierungsdarlehen bezeichnet, welches durch die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch abgesichert wird. Durch diese Grundschuld wird einer Bank das Recht gesichert, bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers die Immobilie zwangsversteigern zu können. Das dadurch eingenommene Geld dient dem Zweck, das Baufinanzierungsdarlehen zurückzuzahlen.  

Bis vor wenigen Jahren fanden Grundschulddarlehen vornehmlich im Bereich der Baufinanzierung Verwendung und waren zweckgebunden, da sich mit dem Wert der Immobilie auch der Wert der Grundschuld erhöht. Die einzelnen Arbeiten mussten dem Kreditinstitut durch Rechnungen belegt werden. Diese Zweckbindung ist heutzutage nicht mehr zwingend, Grundschulddarlehen können von Banken auch als reines Anspardarlehen vergeben werden, allerdings erfolgt die Absicherung nach wie vor durch Eintragung der Grundschuld.

Die meisten Grundschulddarlehen sind Annuitätendarlehen, die sich durch eine fest vereinbarte Zeit der Zinsbindung (meist 5 bis 15 Jahre) und durch eine konstante Rate auszeichnen. Ist das Baufinanzierungsdarlehen nach dieser Zeit noch nicht komplett getilgt, muss der Kreditnehmer mit der Bank erneut über die Höhe des Zinssatzes und die Zinsbindungszeit verhandeln. Die Rate eines Annuitätendarlehens wird Annuität genannt und umfasst auch die Zins- und Tilgungsleistungen. Durch einen Internetrechner können die monatlichen Raten eines Grundschulddarlehens einfach und schnell berechnet werden.

Grundschulddarlehen sind im Vergleich zu anderen Darlehen (zum Beispiel Ratenkrediten) meist die bessere Alternative. Durch die Grundschuld als Sicherheit sind die Banken gut abgesichert und können daher für Grundschulddarlehen günstige Konditionen gewähren. Die Höhe der Zinsen orientiert sich an der Höhe des Baufinanzierungsdarlehens im Verhältnis zum Wert der Immobilie und somit zum Wert der Grundschuld. Die Angebote, die im Internet gefunden werden können, beziehen sich meist nur auf Darlehen mit 60-prozentigen Beleihungswerten. Daraus folgt, dass die Kredithöhe nicht mehr als 60 Prozent des Objektwertes betragen darf. Die Kreditinstitute gehen bei dieser Darlehensform nahezu kein Risiko ein und können daher auch sehr niedrige Zinssätze gewähren.

Für Darlehen, die zu 80 oder gar 100 Prozent des Beleihungswertes vergeben werden, berechnen die Banken Zinsaufschläge, um sich gegen das steigende Risiko abzusichern. Für weitgehendere Informationen sollte man seine Unterlagen bei der Bank oder einem Baufinanzierungsberater einreichen.